Der demografische Wandel ist eine Herausforderung für Alle

Der demografische Wandel verändert unsere Gesellschaft. Kindergärten sind

mancherorts nicht mehr ausgelastet, der Pflegebedarf älterer Menschen steigt.

Dass der demografische Wandel aber auch eine zunehmende Bedeutung für

den Immobilienbestand in den Städten und Gemeinden hat, ist weniger bewusst.

Seit 1972 altert Deutschland – und das schneller als seine Nachbarländer. Was zunächst vor allem die östlichen Bundesländer traf, ist längst im Westen angekommen und zeigt Auswirkungen auf den Immobiliensektor. In Gelsenkirchen stehen beispielsweise mehr als 10.000 Wohnungen leer. Unaufhaltsam rückt der demografische Wandel gen Süden vor. Zwar ist in den nächsten Jahren in den Ballungsräumen aufgrund Zuwanderung noch mit einem positiven Saldo zu rechnen, doch macht der demografische Wandel
auch vor Baden-Württemberg nicht Halt. „Wir gehen davon aus, dass wir von derzeit rund 10,75 Mio. Einwohnern auf unter 10 Mio. rutschen“, so der Vorsitzende von Haus & Grund Württemberg, Michael Hennrich. „Was dabei besonders schmerzt: Die Gruppe der Kauf- und Bauwilligen zwischen 30 und 45 Jahren nimmt stetig ab.“

Die Veränderungen werden städtische und ländliche Regionen unterschiedlich treffen. Zuwanderung findet noch in den zentralen Orten statt, fehlt jedoch im ländlichen Raum. Nach 2020 sinkt der Geburtensaldo noch schneller und wird dann auch in den Städten negativ. Der Geschäftsführer von Haus & Grund Württemberg, Ottmar H. Wernicke, verdeutlicht die Dramatik an einem Zahlenbeispiel: „Bei einer Geburtenrate von 1,35 Kindern je Frau reduziert sich die Gesellschaft schon über drei Generationen hinweg massiv. Dort wo ursprünglich einmal 10.000 Menschen waren, verbleiben noch 3500. Aus Sicht der Immobilienwirtschaft heißt das: jedem Einwohner stehen dann rechnerisch 1,75 Immobilien zur Verfügung.“

Das wird, wenn keine Gegensteuerung stattfindet, zu einer massiven Veränderung der Nachfrage führen, zunächst im ländlichen Raum und später in den Ballungsräumen. So sieht es auch Michael Hennrich. „Die Nachfrage sinkt und das Angebot an leer stehendem Wohnraum wird größer. Darüber darf auch das derzeit eher knappere Immobilienangebot nicht hinwegtäuschen.“ Aufgrund der Finanzkrise trennen sich derzeit nur wenige Eigentümer von ihren Immobilien. Zur mittelfristig sinkenden Nachfrage kommt nach Einschätzung von Haus & Grund noch ein zunehmendes Angebot durch Leerstände hinzu. Zwar nimmt der Wohnraumanspruch pro Person laufend zu - von 15 qm im Jahr 1950 auf 43 qm in 2009 - die Schere geht dennoch auseinander. Zwischen 1950 und 2002 hat der Wohnungsbestand in Baden-Württemberg um 232 % zugenommen, die Bevölkerung aber nur um 66 %.

Senioren-Single-Haushalte nehmen zu

Besonders deutlich wird der demografische Wandel am Beispiel Stuttgarts. 50% der Haushalte sind dort Single-Haushalte, davon wiederum sind 90 % Senioren. 45% aller Haushalte sind also Senioren-Single-Haushalte. Das entspricht 144.000 Wohneinheiten, die in den nächsten 20 - 30 Jahren leer fallen werden. „Die geringe Zahl der jungen Haushaltsgründer reicht nicht aus, diese wieder zu füllen“, ist sich Ottmar H. Wernicke, Geschäftsführer von Haus & Grund Württemberg, sicher. „Trotz immer kleinerer Haushaltsgrößen ist nur mit einem Mehrbedarf von 21.000 Wohnungen zu rechnen, der den 144.000 frei gewordenen Wohnungen gegenüber steht.“

Ein weiterer Effekt bewirkt noch eine Weile die Zunahme von Gebäuden und Wohnraum: Die sogenannte Altersremanenz. Ältere Menschen bleiben länger in ihren angestammten Häusern und Wohnungen. Jüngere Haushalte in der Familiengründungsphase müssen entsprechend auf einen Neubau ausweichen.

Nachfrager suchen Immobilien gezielter

Für den Vorsitzenden von Haus & Grund Württemberg Michael Hennrich zeichnen sich die Folgen schon jetzt ab. „Nachfrager suchen sich ihre Immobilien immer gezielter heraus. Dabei spielen Faktoren wie Infrastruktur oder Verkehrsanbindung eine Rolle. Das wird einen deutlichen Preisverfall bewirken, vor allem bei den weniger attraktiven Objekten im ländlichen Raum.“ Damit schwinde auch der Nutzen der Immobilien als Altersvorsorge mehr und mehr. Im schlimmsten Fall müssten Erben sogar für eine Immobilie bezahlen, die sie weder wollen noch brauchen.

Herausforderungen an die Politik

„Jedes Neubaugebiet ist ein Angriff auf den Wert der Bestands-Immobilien“, spitzt Hennrich die Rolle der Kommunen bei der Ausweisung von Baugrund zu. „Jeder Neubau verbraucht Kapital, das dann nicht für Umbau und Sanierung zur Verfügung steht.“ Es müsse gelingen, dass die immer kleiner werdende Zielgruppe der jungen Familien auf bestehende Familienwohnungen aus den 60er bis 80er Jahren gelenkt wird. „Die Anforderungen an den Wohnungsbestand ändern sich“, so Geschäftsführer Wernicke. „Mehr Senioren brauchen mehr barrierefreie Wohnungen in zentraler Lage. Das ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Neben dem ohnehin schon eingesetzten privaten Kapital sind öffentliche Fördermittel nötig, um diese Herausforderung zu meistern.“

Eigentümern rät Haus & Grund, ihre Immobilien unter dem Gesichtspunkt der Demografie zu analysieren und gegebenenfalls aktiv zu werden. Ein Patentrezept gäbe es nicht, aber verschiedene Varianten: Sanierung, Umbau oder Verkauf. Generell gelte: Je früher, desto besser, auch angesichts der derzeitigen Hochpreisphase. Hennrich: „Der demografische Wandel ist eine große Herausforderung, der wir uns gemeinsam stellen müssen. Unsere Mitglieder erhalten dafür von unseren Ortsvereinen die notwendige
Beratung.“

Brief an die Bundeskanzlerin

Zunehmenden Unmut verspürt Michael Hennrich bei den Hausbesitzern, weil die im Koalitionsvertrag angekündigten Verbesserungen für Immobilieneigentümer von der Bundesregierung bisher noch nicht umgesetzt wurden. Neben ausstehenden Änderungen im Mietrecht zielen diese vor allem auf Möglichkeiten zur steuerlichen Absetzbarkeit von energetischen Sanierungsmaßnahmen. Nicht nur unter dem Aspekt des demografischen Wandels müsse die entsprechende Sanierung von Bestandsimmobilien jedoch schneller vorangetrieben werden, mahnt Hennrich.

In einem Brief hat sich der Vorsitzende von Haus & Grund Württemberg deshalb an die Bundeskanzlerin Angela Merkel und den Fraktionsvorsitzenden der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag Volker Kauder gewendet. Der im letzten Herbst vorgelegte Referentenentwurf zeige zwar Änderungen im Mietrecht zur besseren Umsetzbarkeit von energetischen Sanierungen und einem erhöhten Schutz gegen Mietnomaden auf. Seit einem halben Jahr sei jedoch keine Bewegung zu verzeichnen und ein Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens nicht in Sicht, beklagt Michael Hennrich. „Ich wünsche mir deshalb im Sinne unserer Mitglieder den persönlichen Einsatz von Frau Merkel.“

ÜBER HAUS & GRUND:

Haus & Grund Württemberg vertritt die Interessen von über 94.000 Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern, die in 59 Ortsvereinen zusammengeschlossen sind. Der Landesverband ist Mitglied im
Zentralverband, der bundesweit ca. 800.000 Mitglieder hat.

Unser Leitmotiv: Mit Rat und Tat für Ihr Eigentum

Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund setzt sich für die Freiheit der Nutzung des privaten Haus- und Grundeigentums ein. Mehr als 125-jährige Erfahrung ermöglicht uns, die unterschiedlichen Interessen der Haus- und Grundeigentümer zu vertreten, so verschieden sie auch sind.

• Selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden
• Wohnungseigentum statt Miete, auch zur Sicherung der eigenen Altersvorsorge
• Kapitalanlage in Form vermieteter Immobilien
• Wir kümmern uns aber auch um alle, die erst Eigentümer werden wollen. So begleiten wir unsere Mitglieder beim Bau oder zukünftigen Erwerb ihrer Immobilie

Kurz, wir kennen die Wünsche und die Probleme unserer Mitglieder. Und wir wissen, wie wir ihnen helfen können, Probleme zu vermeiden und die individuellen Ziele zu errechen.

Unser Markenzeichen: Beratung

Persönliche Beratung ist das Markenzeichen der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund. Daneben profitieren unsere Mitglieder von regelmäßigen Informationen und Veranstaltungen zu allen wichtigen Themen von Rechtsprechung bis Gartenpflege. Haus & Grund bietet darüber hinaus in den Geschäftsstellen ein umfangreiches Sortiment an Formularen, Broschüren und Ratgebern rund um die Immobilie.

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